首页-->新闻-->媒体视线-->热点评论
供地新模式服务新产业
时间:2019-08-12 09:25   来源:中国自然资源报   访问量:

河南省郑州市高新区作为郑洛新国家自主创新示范区郑州片区的核心区,肩负体制机制创新和政策先行先试两个使命,承担培育新产业、引领新业态、打造新模式的三项任务。为了应对新型产业发展中遇到的新情况、新问题,郑州高新区积极开展新型产业用地试点工作,科学设立新型用地类型,探索新型产业用地模式。

科学确定新型产业用地指标

为了加快推进郑洛新国家自主创新示范区郑州片区核心区建设,进一步促进新兴产业集聚发展,郑州市政府于2018年底印发《关于高新技术产业开发区新型产业用地试点的实施意见》(简称《实施意见》),此举标志着河南省第一个明确针对新型产业用地的试点新政正式落地郑州高新区。其中,最引人注目的是推出了新型产业用地类型(M0),即在规划用地分类工业用地(M)类中,增加新型产业用地(M0),以区别于普通工业用地,在土地分类中对应用途确定为工业用地(新型产业用地)。

《城市用地分类与规划建设用地标准》依据工业对居住和公共环境的干扰、污染和安全隐患程度将工业用地分为一类工业用地(M1)、二类工业用地(M2)和三类工业用地(M3)。一类工业用地指对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地,如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。二类工业用地指对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地,如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地。三类工业用地指对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地。如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地。而《实施意见》中提及的新型产业用地(M0)是指符合郑州高新区产业发展导向,对居住和公共环境基本无干扰、无污染和安全隐患,融合研发、创意、设计、中试(产品正式投产前的试验生产)等具有显著创新特征的产业功能以及相关配套服务活动的产业用地。

河南省的工业用地政策及控制指标,之前并没有区分常规产业与新型产业,无法充分满足不同类型产业的用地需求,与新型产业的发展体系不相匹配,制约了科创研发类高新科技产业园内部配套和绿色园区建设。对此,郑州高新区国土规划住建局相关负责人表示,新型产业用地不能按传统思维来建设。与常规产业相比,新型产业用地要考虑园区配套的需求,降低建筑密度,提高绿地率标准,而且要按照高标准的要求进行停车配建,适应新型产业用地远期发展和吸引人才之需。新型产业用地原则上容积率大于1.6、小于3.0,建筑密度大于30%、小于40%,绿地率大于20%、小于30%,停车配建及其他配套设施按照商务、商业用地配建标准配置,具体在控制性详细规划和规划条件中明确。

全程动态监管新型产业用地

高新区管委会制定细则明确了产业入驻条件,包括企业科技研发实力情况,项目投资情况(产业类型、投资强度、单位用地产值、单位用地达产税收等)。产业项目入驻前,高新区管委会应根据入驻条件要求,对用地意向单位进行项目准入可行性评估,评估结果作为新型产业用地招拍挂竞买人以及新型产业用房购买人的资格审核依据。同时,要求新型产业用地通过挂牌方式取得土地使用权。土地供应时,高新区管委会与用地单位签订项目管理协议,明确约定建设、运营阶段各时间节点和其他指标要求以及相应的违约处置措施。新型产业用地出让起价不得低于全国工业用地出让最低价标准,除配套商业外的建筑类型,出让底价按照评估价的70%确定,并不得低于工业出让最低价标准。

郑州高新区管委会相关负责人表示,新型产业用地政策将会彻底改变过去大而全的园区管理模式,像过去那种动辄几平方公里甚至几十平方公里的园区模式将会越来越少,小巧玲珑的园区会越来越多。如此一来,经济形式多种多样,经济增长点越来越多,抵御市场风险的能力会越来越强,有利于郑州高新区成为创新资源最密集、创新创业最活跃、创新产出最突出的标志性和引领性区域。

在土地出让后,国有土地使用权人需按照该宗地出让价款的10%缴纳履约保证金至高新区财政专用账户。履约保证金为投产达效履约保证,由产业行政主管部门管理,投产达效的,产业行政主管部门确认后5个工作日内退还。未按时缴纳或未按照约定竣工、投产达效的,根据项目管理协议追究相应违约责任。

郑州高新区管委会还将加强项目在土地使用期限内全过程动态管理,将新型产业用地项目的产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保等要求纳入土地出让合同,通过土地核验、定期评估、诚信管理等实施全过程监管。郑州高新区国土规划住建局在准备新一轮新型产业用地出让工作的同时,也在进一步研究对新型产业用地的批后监管问题。

引导土地用途兼容复合利用

在新型产业用地开发利用的过程中,郑州高新区非常注重引导土地用途兼容复合利用。新型产业用地性质为工业用地兼容商业用地,厂房和研发用房为主要用途,其建筑面积不宜低于地上总建筑面积的70%;兼容商业建筑面积不得超过地上总建筑面积的30%,其中零售商业及餐饮原则上不得超过地上总建筑面积的10%,服务型公寓原则上不得超过地上总建筑面积的20%,且不宜采用套型式设计。兼容的商业部分主要为工业园区作配套使用,商业部分对应的土地用途为零售商业、餐饮、旅馆,突破了传统工业用地关于配套生活服务设施用地面积比例的限制以及传统工业用地“严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施”的限制。

同时,高新区还非常注重规范新型产业用地和房屋分割转让管理。为了鼓励节约集约利用土地,解决职住平衡,新型产业用地要求建设用地使用权人原则上持有不少于地上总建筑面积40%的厂房和研发用房,自持年限至少为10年,剩余30%部分需要在项目管理协议中明确可以分割转让,未明确的原则上不得转让。厂房或研发用房最小分割单元不低于300平方米,应先登记再办理交易转让;配套商业、服务型公寓可分栋、分层、分套进行转让。土地房屋分割转让或出租的,需经管委会同意,由管委会优先回购,且受让及出租对象不得改变建筑物的性质和用途。

□ 阎志强 张东阳